রিয়েল এস্টেট অ্যান্ড হাউজিং অ্যাসোসিয়েশন অব বাংলাদেশ, রিহ্যাব, শেয়ারভিত্তিক ফ্ল্যাট বিক্রির বিষয়ে ক্রেতাদের সতর্ক করেছে। ৮ নভেম্বর, রোববার, সিরডাপ মিলনায়তনে এক সংবাদ সম্মেলনে রিহ্যাব সভাপতি আলী আফজাল এই সতর্কতা দেন। শেয়ারভিত্তিক ফ্ল্যাট মানে এমন প্রকল্প, যেখানে ক্রেতা প্রথমে জমির একটি শেয়ার কেনেন, আর পরে সেই জমিতে ফ্ল্যাট নির্মাণের কথা থাকে। রিহ্যাব বলছে, এই পদ্ধতিতে অনিয়মের অভিযোগ বাড়ছে, আর সাধারণ ক্রেতাই তার শিকার হচ্ছেন।
সংবাদ সম্মেলনে রিহ্যাব যে সংখ্যাগুলো তুলে ধরেছে, সেগুলো সংস্থার নিজের দাবি হিসেবে পড়তে হবে। রিহ্যাবের হিসাব অনুযায়ী, প্রায় ৪০ হাজার ক্রেতা শেয়ারভিত্তিক ফ্ল্যাট বিক্রির অনিয়মে ক্ষতিগ্রস্ত হয়েছেন। সংস্থার দাবি, বিদ্যমান বিরোধে প্রায় ১২ হাজার কোটি টাকা জড়িয়ে আছে। আর ২০২৬ সালের ৩০ সেপ্টেম্বর পর্যন্ত জমির শেয়ারভিত্তিক আবাসন প্রকল্প নিয়ে প্রায় ১০ হাজার প্রতারণার মামলা আদালতে বিচারাধীন রয়েছে বলে ডেইলি নিউ নেশন রিহ্যাবের উদ্ধৃতি দিয়ে জানিয়েছে। রিহ্যাব আরও সতর্ক করেছে, হস্তক্ষেপ না হলে দুই থেকে তিন বছরের মধ্যে ৫০ হাজার কোটি টাকা মামলায় জড়িয়ে যেতে পারে। এটি সংস্থার পূর্বাভাস, নিশ্চিত হিসাব নয়।
এই সংখ্যাগুলো নিয়ে বিতর্ক থাকতে পারে, তবে বার্তাটি পরিষ্কার। শেয়ারভিত্তিক ফ্ল্যাট কেনার আগে ক্রেতাকে নিজে যাচাই করতে হবে। কারণ এই পদ্ধতিতে ক্রেতা প্রথমে জমির অংশীদার হন, ফ্ল্যাটের মালিক নন। জমির মালিকানা, প্রকল্পের অনুমোদন আর নির্মাণের অগ্রগতি, সবকিছুই আলাদাভাবে দেখে নেওয়ার দরকার হয়।
রিহ্যাবের ছয় দাবি
সংবাদ সম্মেলনে রিহ্যাব ছয়টি দাবি তুলে ধরেছে। প্রথম দাবি, শেয়ারভিত্তিক ফ্ল্যাট বিক্রির এই পদ্ধতি নিষিদ্ধ করা হোক, অথবা আইনি পর্যালোচনার পর কঠোর নিয়মের আওতায় আনা হোক। দ্বিতীয় দাবি, জমির মালিকানা, নিবন্ধন, দায়দেনা আর প্রকল্পের অনুমোদন নিশ্চিত না হলে কোনো প্রতিষ্ঠান যেন তহবিল সংগ্রহ করতে না পারে। তৃতীয় দাবি, চলমান প্রকল্পগুলোর স্বাধীন নিরীক্ষা করা হোক। বাকি দাবিগুলোও একই দিকে ইঙ্গিত করে: ক্রেতার টাকা যেন নিয়ম আর স্বচ্ছতার ভেতরে থাকে।
এই দাবিগুলোর বিষয়ে সরকারের পক্ষ থেকে এখনো কোনো প্রতিক্রিয়া জানা যায়নি। তাই ক্রেতার সুরক্ষা এখনো অনেকটাই নিজের সতর্কতার ওপর নির্ভর করছে।
টাকা দেওয়ার আগে যে যাচাইগুলো করবেন
শেয়ারভিত্তিক ফ্ল্যাটের প্রস্তাব পেলে প্রথমে জমির দলিল দেখুন। জমিটি আসলেই বিক্রেতা প্রতিষ্ঠানের নামে কি না, আর তার ওপর কোনো মামলা বা দায় আছে কি না, তা জানতে হবে। তারপর রাজউক বা সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষের অনুমোদন আছে কি না, তা যাচাই করুন। অনুমোদন ছাড়া প্রকল্পে টাকা দেওয়া মানে ঝুঁকি নিজের কাঁধে নেওয়া।
এরপর দেখুন প্রতিষ্ঠানটির অতীত। তারা আগে কোনো প্রকল্প সময়মতো হস্তান্তর করেছে কি না, আর পুরোনো ক্রেতারা কী বলছেন, তা জানার চেষ্টা করুন। প্রকল্পের জায়গায় নিজে গিয়ে দেখুন, কাজ কতদূর এগিয়েছে। কাগজে যে প্রতিশ্রুতি দেওয়া হচ্ছে, মাঠের অবস্থা তার সঙ্গে মিলছে কি না, তা নিজের চোখে যাচাই করা জরুরি।
চুক্তিপত্রের দিকে বিশেষ নজর দিন। কিস্তির সময়সূচি, হস্তান্তরের তারিখ, দেরি হলে কী হবে, আর টাকা ফেরতের শর্ত কী, সবকিছু লিখিতভাবে থাকা চাই। মুখের কথায় ভরসা করে টাকা দেবেন না। প্রতিটি পেমেন্টের রসিদ সংরক্ষণ করুন। আর সম্ভব হলে একজন আইনজীবীকে দিয়ে চুক্তি আর দলিল যাচাই করিয়ে নিন।
সতর্কতা, ভয় নয়
রিহ্যাবের এই সতর্কতার মানে এই নয় যে শেয়ারভিত্তিক সব প্রকল্পই খারাপ। অনেক প্রকল্প নিয়ম মেনে চলছে, আর সেগুলোর ক্রেতারা ফ্ল্যাটও পেয়েছেন। সতর্কতার মানে হলো, ক্রেতা যেন চোখ বন্ধ করে টাকা না দেন। ঢাকায় ফ্ল্যাট কেনা একটি পরিবারের জীবনের সবচেয়ে বড় বিনিয়োগ। সেই টাকা দেওয়ার আগে কাগজপত্র দেখা, জায়গা দেখা আর চুক্তি পড়া কোনো বাড়তি ঝামেলা নয়, এটি কেনারই অংশ।
যাঁরা ইতিমধ্যে শেয়ারভিত্তিক প্রকল্পে টাকা দিয়েছেন, তাঁদেরও করণীয় আছে। নিজের সব রসিদ, চুক্তিপত্র আর যোগাযোগের রেকর্ড এক জায়গায় গুছিয়ে রাখুন। প্রকল্পের অগ্রগতি নিয়মিত খোঁজ নিন, আর কোনো সমস্যা দেখা দিলে রিহ্যাবের কাছে অভিযোগ জানানোর পথটি খোলা আছে কি না, তা জেনে রাখুন। সময়মতো পদক্ষেপ নিলে অনেক সমস্যার সমাধান সহজ হয়। রাজউকের অনুমোদন যাচাইয়ের পদ্ধতি নিয়ে আমাদের আগের লেখাটি পড়লে ধাপগুলো আরও পরিষ্কার হবে। আর ডেভেলপার যাচাইয়ের বিস্তারিত তালিকা আসছে আজকেরই আরেকটি লেখায়। সতর্ক ক্রেতাই নিরাপদ ক্রেতা, আর নিরাপদ ক্রেতার হাত ধরেই ঢাকার আবাসন বাজার এগিয়ে যাবে।
