ঢাকায় ফ্ল্যাট কিনতে গেলে প্রথম প্রশ্নটি একটাই হওয়া উচিত। এই ভবনের রাজউক অনুমোদন আছে তো? অনুমোদন ছাড়া ভবন উঠলে পরে ভোগান্তি হয় ক্রেতার। নিবন্ধন আটকে যায়, ব্যাংক ঋণ মেলে না, আর অবৈধ অংশ ভাঙার নোটিশ এলে নিজের টাকায় কেনা ঘরই ঝুঁকিতে পড়ে। তাই টাকা দেওয়ার আগে অনুমোদনের কাগজ দেখা কোনো বাড়তি সতর্কতা নয়, এটাই প্রথম কাজ।
রাজউক, অর্থাৎ রাজধানী উন্নয়ন কর্তৃপক্ষ, ঢাকা ও আশপাশের এলাকায় ভবন নির্মাণের অনুমোদন দেয়। নির্মাণের আগে দুটি আলাদা অনুমতি নিতে হয়। দুটোর কাজ আলাদা, দুটোই জরুরি।
প্রথম ধাপ: পরিকল্পনা অনুমতি
প্রথম অনুমতি হলো পরিকল্পনা অনুমতি, যা আগে ভূমি ব্যবহার ছাড়পত্র নামে পরিচিত ছিল। এই ধাপে রাজউক দেখে, বিশদ অঞ্চল পরিকল্পনা বা ডিএপি অনুযায়ী ওই জমিতে আবাসিক ভবন করা যায় কি না। আবেদন করতে হয় রাজউকের অনলাইন ইলেকট্রনিক কনস্ট্রাকশন পারমিটিং সিস্টেমে, নির্ধারিত ফরমে, জমির কাগজ ও জরিপ মানচিত্রসহ। রাজউক জমি পরিদর্শন করে, তারপর অনুমতি দেয়। প্রকাশিত নির্দেশিকা অনুযায়ী আবেদনের ফি ৫,০০০ টাকা, অনুমোদন পেতে সময় লাগে প্রায় ৩০ দিন, আর অনুমোদনের মেয়াদ থাকে ২৪ মাস। এই মেয়াদের ভেতরেই পরের ধাপের আবেদন করতে হয়।
দ্বিতীয় ধাপ: নির্মাণ অনুমতি
পরিকল্পনা অনুমতি পাওয়ার পর স্থপতি নির্মাণ অনুমতির নকশা তৈরি করেন। ঢাকা মহানগর ভবন নির্মাণ বিধিমালা ২০২৫ ও বাংলাদেশ ন্যাশনাল বিল্ডিং কোড ২০২০ মেনে নকশা জমা দিতে হয়, আবারও অনলাইনে। ১০ তলা বা ৩৩ মিটারের বেশি উঁচু ভবনের ক্ষেত্রে আরও ১০টি সংস্থার ছাড়পত্র লাগে। সব যাচাই শেষে রাজউকের ভবন নির্মাণ কমিটি নকশা অনুমোদন করে, বিস্তারিত নম্বরসহ। অনুমোদিত পরিকল্পনার মেয়াদ থাকে তিন বছর। কাজ শুরুর আগে রাজউককে জানাতে হয়, আর নির্মাণ চলতে হয় অনুমোদিত নকশা মেনেই।
নির্মাণ শেষে আসে তৃতীয় কাগজটি: দখল সনদ। ভবন অনুমোদিত নকশা অনুযায়ী তৈরি হয়েছে কি না, তা যাচাই করে এই সনদ দেয় রাজউক। সনদ ছাড়া ভবনে বসবাস শুরু করা উচিত নয়। সনদের মেয়াদ থাকে পাঁচ বছর, পরে নবায়ন করতে হয়।
ক্রেতা হিসেবে আপনি যা যা চাইবেন
ফ্ল্যাট দেখতে গিয়ে ডেভেলপারের কাছে সরাসরি চাইবেন রাজউকের অনুমোদিত নকশার কপি ও অনুমোদন নম্বর। অনুমোদনে কত তলা, কতটি ফ্ল্যাট ও কত আয়তনের কথা লেখা আছে, তার সঙ্গে বাস্তবে যা তৈরি হচ্ছে তা মিলিয়ে দেখুন। অনুমোদনের বাইরে বাড়তি তলা বা বাড়তি অংশ থাকলে সেটা লাল সংকেত।
এরপর জমির কাগজ দেখুন। দলিল, খতিয়ান, নামজারি ও খাজনার রসিদ মিলিয়ে নিন। জমি ডেভেলপারের নামে নাকি জমির মালিকের নামে, তা ভূমি অফিসে গিয়ে যাচাই করুন। ফ্ল্যাটের ওপর কোনো বন্ধক আছে কি না, তা দেখতে হবে সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে। একজন ভালো আইনজীবী দিয়ে সব কাগজ যাচাই করিয়ে নেওয়া বাড়তি খরচ মনে হলেও, এই খরচই পরে লাখ লাখ টাকার ক্ষতি থেকে বাঁচায়।
ডিএপি ও এফএআর: দুটি শব্দ, একটি সহজ অর্থ
অনুমোদনের কাগজ দেখতে গিয়ে দুটি শব্দ বারবার আসবে। একটি ডিএপি, অর্থাৎ বিশদ অঞ্চল পরিকল্পনা। এটি ঠিক করে দেয়, ঢাকার কোন এলাকায় কেমন ভবন করা যাবে, কোথায় আবাসিক, কোথায় বাণিজ্যিক। অন্যটি এফএআর, অর্থাৎ ফ্লোর এরিয়া রেশিও। এটি ঠিক করে দেয়, একটি জমিতে মোট কত আয়তনের ভবন তোলা যাবে। জমির আকার ও রাস্তার প্রস্থের ওপর এফএআর নির্ভর করে। ডিসেম্বর ২০২৫-এ ডিএপি সংশোধন করে অনেক এলাকায় এফএআর বাড়ানো হয়েছে। ক্রেতা হিসেবে এতো বিস্তারিত জানার দরকার নেই, শুধু এটুকু মনে রাখুন: অনুমোদিত নকশায় যে তলা ও আয়তন লেখা আছে, তার বাইরে কিছু তৈরি হলে সেটা নিয়ম ভাঙা।
আরেকটি বিষয়। অনেক পুরোনো ভবনে দখল সনদ নেই, কারণ সনদের ব্যবস্থা নতুন। এমন ভবনে ফ্ল্যাট কিনতে গেলে আইনজীবীর পরামর্শ ছাড়া এগোবেন না। সনদ না থাকা মানেই ভবনটি অবৈধ নয়, কিন্তু কাগজের এই ঘাটতি পরে নিবন্ধন ও ব্যাংক ঋণে সমস্যা করতে পারে।
যে সংকেতে থেমে যাবেন
ডেভেলপার যদি অনুমোদনের কাগজ দেখাতে গড়িমসি করে, কিংবা বলে কাগজ পরে দেওয়া হবে, তবে থেমে যান। অনুমোদন নম্বর ছাড়া বুকিং দেওয়া মানে অন্ধকারে টাকা দেওয়া। একইভাবে, চাপ দিয়ে দ্রুত বুকিং মানি চাওয়া, বা কাগজ না দেখিয়ে ছাড়ের লোভ দেখানো, সবই সতর্ক হওয়ার সংকেত। ঢাকায় ভালো প্রকল্পের অভাব নেই। একটি প্রকল্পে সন্দেহ হলে আরেকটি দেখুন, তাড়াহুড়ো করবেন না।
অনুমোদন যাচাইয়ের কাজটি একবার করলেই শেষ নয়। বুকিংয়ের সময় যে নকশা দেখেছিলেন, হস্তান্তরের সময় ভবন সেই নকশা মেনেই তৈরি হয়েছে কি না, তাও দেখে নিন। নিজের ঘরের কাগজ নিজে দেখা, এটাই ক্রেতার সবচেয়ে বড় সুরক্ষা।
আরও পড়ুন: ঝিলমিল: ঢাকার দক্ষিণে রাজউকের টাউনশিপ গড়ে উঠছে, ঢাকার নতুন সেক্টরে প্লট কেনার আগে যা যাচাই করবেন, নিবন্ধন খরচের হিসাব
