গাজীপুরের সকাল শুরু হয় কারখানার সাইরেনে। শ্রমিকেরা দলে দলে গেটের দিকে হাঁটেন, ভ্যানে করে কাপড়ের বান্ডিল যায়, আর শিল্প এলাকার পাশের গলিগুলোতে ভাড়া বাড়ির দরজায় তালা খোলে। এই শহরের জমির গল্প শুরু হয় এখান থেকেই, কারখানার কাজ থেকে। যতদিন কারখানা চলবে, ততদিন এখানে থাকার জায়গার চাহিদা থাকবে।
তথ্য সেই কথাটিকেই সমর্থন করে। জুলাই থেকে অক্টোবর, অর্থবছরের প্রথম চার মাসে তৈরি পোশাক রপ্তানি হয়েছে ১৩৭৫ কোটি ডলারের, যা গত বছরের একই সময়ের চেয়ে ৫.৮২ শতাংশ বেশি। রপ্তানি উন্নয়ন ব্যুরোর এই তথ্য জানাচ্ছে, কারখানার অর্ডার ধরে আছে। অর্ডার ধরে থাকলে কাজ থাকে, আর কাজ থাকলে ভাড়ার চাহিদাও থাকে। গাজীপুরের জমির বাজারে এটাই সবচেয়ে বড় ভরসা।
একই সঙ্গে আরেকটি খবরও মনে রাখা দরকার। গত ১ নভেম্বর ছয় সদস্যের পোশাক শ্রমিক মজুরি বোর্ড গঠিত হয়েছে, আর জানুয়ারি থেকে নতুন ন্যূনতম মজুরি কার্যকর হওয়ার কথা। মজুরি বাড়লে শ্রমিকের আয় বাড়ে, আর আয় বাড়লে ভালো থাকার জায়গার চাহিদাও বাড়ে। আবার মজুরি বাড়লে কারখানার খরচও বাড়ে, যা অর্ডারের ওপর চাপ ফেলতে পারে। দুটো দিকই মাথায় রেখে বিনিয়োগের সিদ্ধান্ত নেওয়া উচিত।
কারা কিনছেন, আর কেন
গাজীপুরে জমি কেনেন মূলত তিন ধরনের মানুষ। একদল কারখানার মালিক ও ব্যবসায়ী, যাঁরা নিজেদের কাজের কাছাকাছি থাকতে চান। আরেক দল ঢাকায় চাকরি করা মানুষ, যাঁরা গাজীপুরে জমি কিনে ভবিষ্যতের বাড়ির ভিত্তি গড়ে রাখতে চান। তৃতীয় দল প্রবাসী, যাঁরা দেশে ফিরে নিজের জেলার কাছে, কাজের শহরের পাশে একটি ঠিকানা চান।
তিন দলের উদ্দেশ্য এক নয়। ব্যবসায়ী চান কাজের কাছাকাছি জমি। ঢাকার চাকরিজীবী চান এমন জমি, যার দাম সময়ের সঙ্গে বাড়তে পারে। প্রবাসী চান নিরাপদ জমি, যেখানে পরে বাড়ি করা যাবে। উদ্দেশ্য আলাদা হলে যাচাইয়ের তালিকাও আলাদা হয়। কিন্তু দলিল যাচাইয়ের নিয়ম সবার জন্য এক।
কেনার আগে যা যা দেখতে হবে
জমি কেনার প্রথম কাজ দলিল দেখা। বিক্রেতার নামের সঙ্গে দলিলের নাম মিলছে কি না, আগের মালিকদের ধারাবাহিকতা ঠিক আছে কি না, তা একজন আইনজীবীকে দিয়ে পড়াতে হবে। মিউটেশন হয়েছে কি না, খতিয়ান ঠিক আছে কি না, জমির ওপর কোনো মামলা বা দাবি আছে কি না, সব জেনে নিতে হবে। কাগজে গলদ থাকলে যত ভালো জমিই হোক, কেনা উচিত নয়।
দ্বিতীয় কাজ জমিটা নিজের চোখে দেখা। গাজীপুরের অনেক এলাকা নিচু। বর্ষায় পানি জমে কি না, পাশের বাড়ির মানুষকে জিজ্ঞেস করলেই জানা যায়। শুকনো মৌসুমে শুকনো দেখালেও বর্ষায় পানি ওঠে, এমন জমি গাজীপুরে কম নয়। সম্ভব হলে বৃষ্টির পরে গিয়ে দেখা ভালো। পানি নিষ্কাশনের ব্যবস্থা কেমন, রাস্তার পানি কোথায় যায়, এগুলো দেখে নেওয়া দরকার।
তৃতীয় কাজ রাস্তা আর সংযোগ দেখা। জমির সামনে রাস্তা কত চওড়া, গাড়ি ঢুকতে পারে কি না, বিদ্যুৎ আর পানির সংযোগ আছে কি না, তা জানতে হবে। সরু গলির ভেতরে জমি কিনলে বাড়ি করার সময় ইট-বালি পৌঁছাতে খরচ বাড়ে। আবার মূল রাস্তার পাশের জমির দাম বেশি হলেও বাড়ি করা সহজ হয়। এই হিসাবটা কেনার আগেই করে নেওয়া ভালো।
চতুর্থ কাজ এলাকাটা চেনা। জমির আশপাশে কী আছে, স্কুল, বাজার, হাসপাতাল কত দূরে, কারখানার গেট থেকে কতটা হাঁটতে হয়, তা দেখে নিন। ভাড়ার জন্য কিনলে এই তথ্যগুলোই ভাড়াটিয়া ঠিক করবে। থাকার জন্য কিনলে এগুলোই আপনার প্রতিদিনের জীবন ঠিক করবে।
ভাড়ার হিসাব, সাবধানে
কারখানার শহরে ভাড়ার চাহিদা থাকার অর্থ এই নয় যে যেকোনো জমি কিনলেই ভাড়া আসবে। ভাড়াটিয়া চায় কারখানার কাছাকাছি, রাস্তার পাশে, পানি-বিদ্যুৎ ঠিকঠাক এমন বাড়ি। ভেতরের গলিতে, পানি জমে এমন জায়গায় বাড়ি করলে ভাড়াটিয়া পেতে দেরি হয়। জমি কেনার আগে ভাড়ার বাজারটা নিজে ঘুরে দেখুন। আশপাশের বাড়িতে ভাড়া কত, খালি ঘর আছে কি না, কারা ভাড়া নেন, এই তথ্যগুলো জোগাড় করুন।
এখানে একটি সতর্কবার্তা দরকার। এই লেখা তথ্যভিত্তিক নির্দেশনা, আর্থিক পরামর্শ নয়। জমির দাম বাড়বেই, ভাড়া আসবেই, এমন কোনো নিশ্চয়তা কেউ দিতে পারে না। গাজীপুরের জমির দাম কাঠা বা শতক প্রতি কত, তা এই লেখায় বলা হয়নি, কারণ যাচাই করা কোনো গড় দাম পাওয়া যায়নি। কেনার আগে নিজে দাম যাচাই করুন, একাধিক জমির দাম মেলান, আর লিখিত দলিল ছাড়া কোনো লেনদেন করবেন না।
ধীরে চলাই ভালো
গাজীপুরে জমি কেনার সবচেয়ে ভালো নিয়ম হলো ধীরে চলা। একবার দেখে সিদ্ধান্ত নেবেন না। দিনের বিভিন্ন সময়ে যান। প্রতিবেশীদের সঙ্গে কথা বলুন। আইনজীবীকে দিয়ে কাগজ পড়ান। বর্ষার পানির খবর নিন। তারপর দাম নিয়ে কথা বলুন।
কারখানার শহরে সুযোগ আছে, এ কথা সত্যি। রপ্তানি বাড়ছে, কাজ আছে, মানুষ আসছে। কিন্তু সুযোগের পাশাপাশি ঝুঁকিও আছে। যে ক্রেতা কাগজ দেখে, জমি দেখে আর হিসাব করে কেনেন, তিনিই শেষ পর্যন্ত লাভবান হন। তাড়াহুড়ো করে কেনা জমি বছরের পর বছর ধরে ভোগায়। আর ধীরে, যাচাই করে কেনা জমি একদিন নিজের বাড়ির ভিত্তি হয়।
