নভেম্বর মাসে ঢাকায় ভাড়া বাজারের চিত্রটা অন্য মাসের মতোই ব্যস্ত। নতুন চাকরিতে যোগ দেওয়া তরুণ, বিশ্ববিদ্যালয়ের ছাত্র, আর বাসা বদলাতে চাওয়া পরিবার, সবাই একসঙ্গে খুঁজছেন। ভাড়া কোথায় কেমন, এই প্রশ্নের উত্তর এলাকা ভেদে বদলে যায়। মিরপুরে যে ভাড়ায় দুই বেডরুমের ফ্ল্যাট মেলে, ধানমন্ডিতে সেই টাকায় হয়তো একটি বেডরুমও মেলে না। তাই ভাড়া বোঝার আগে এলাকা বোঝা জরুরি।
এলাকা ভেদে ভাড়ার ধরন
মিরপুর ঢাকার ভাড়া বাজারের সবচেয়ে বড় অংশ। এখানে মাঝারি আকারের ফ্ল্যাটের সংখ্যা বেশি, আর ভাড়া তুলনামূলকভাবে হাতের নাগালে থাকে। মিরপুর ১, ২ আর ১০ নম্বর এলাকায় দুই বেডরুমের ফ্ল্যাটের চাহিদা সবচেয়ে বেশি। উত্তরা পরিকল্পিত আবাসিক এলাকা হিসেবে পরিবারের কাছে পছন্দের। এখানে ভাড়া মিরপুরের চেয়ে কিছুটা বেশি, তবে রাস্তা, স্কুল আর বাজার গোছানো থাকায় অনেক পরিবার উত্তরাকেই বেছে নেন।
ধানমন্ডি আর গুলশানের গল্প আলাদা। এখানে ভাড়া ঢাকার মধ্যে সবচেয়ে বেশি। ধানমন্ডিতে পুরোনো বাড়ির পাশাপাশি নতুন অ্যাপার্টমেন্টও আছে, আর ভাড়াটেরা এখানে অবস্থান আর সুবিধার জন্য বাড়তি টাকা দিতে রাজি থাকেন। বসুন্ধরা আবাসিক এলাকায় নতুন ভবনের সংখ্যা বেশি, আর ভাড়া মাঝামাঝি ধরনের। যাঁরা নতুন ফ্ল্যাটে থাকতে চান, তাঁরা বসুন্ধরায় খোঁজ নেন।
ভাড়ার অঙ্ক নিয়ে নির্দিষ্ট সংখ্যা বলা কঠিন, কারণ একই এলাকায় ভবনের বয়স, লিফট, গ্যাস আর পার্কিংয়ের সুবিধা ভেদে ভাড়া অনেকটাই বদলে যায়। সাধারণভাবে বলা যায়, ঢাকার মাঝারি এলাকায় দুই বেডরুমের ফ্ল্যাটের চাওয়া ভাড়া কয়েক হাজার টাকার একটি সীমার মধ্যে ঘোরাফেরা করে, আর ভালো এলাকায় তা আরও উপরে ওঠে। এগুলো চাওয়া ভাড়ার সাধারণ সীমা, চূড়ান্ত ভাড়া নয়। দরদাম করে নেওয়ার সুযোগ প্রায় সব এলাকাতেই থাকে। নতুন ভবনে লিফট, জেনারেটর আর নিরাপত্তার জন্য সার্ভিস চার্জ বেশি হতে পারে, আর পুরোনো ভবনে চার্জ কম হলেও লিফট বা পানির সমস্যা থাকতে পারে। তাই ভাড়া আর সার্ভিস চার্জ একসঙ্গে মিলিয়ে দেখা উচিত, আলাদা করে নয়।
ভাড়ার আয় থেকে রিটার্নের হিসাব
বাড়িওয়ালাদের কাছে ভাড়া শুধু মাসের আয় নয়, বিনিয়োগের রিটার্নের হিসাবও। ঢাকায় একই ধরনের ফ্ল্যাটের ভাড়া থেকে আয়, ফ্ল্যাটের দামের তুলনায়, মোটামুটি ২.৫ থেকে ৩.৫ শতাংশের মধ্যে থাকে বলে সাইটের ৬ নভেম্বরের ভাড়া-আয়ের প্রতিবেদনে বলা হয়েছে। অর্থাৎ ভাড়ার আয় দিয়ে ফ্ল্যাটের দাম উঠে আসতে সময় লাগে। এই কারণে ঢাকায় ফ্ল্যাট কেনা মূলত ভাড়ার আয়ের জন্য নয়, নিজে থাকার জন্য আর দীর্ঘ মেয়াদে দামের কথা ভেবে করা হয়।
ভাড়াটেদের কাছে হিসাবটা উল্টো। মাসের ভাড়া, গ্যাস, বিদ্যুৎ, পানি আর সার্ভিস চার্জ মিলিয়ে মোট খরচ কত দাঁড়াচ্ছে, সেটাই আসল প্রশ্ন। অনেক ভবনে সার্ভিস চার্জ আলাদা করে নেওয়া হয়, আর সেটা কখনো কখনো ভাড়ার একটি বড় অংশ হয়ে ওঠে। চুক্তি করার আগে মোট মাসিক খরচ লিখিতভাবে জেনে নেওয়া ভালো।
ভাড়াটে আর বাড়িওয়ালা, দুজনের জন্য পরামর্শ
ভাড়া নেওয়ার আগে ফ্ল্যাটটি দিনের আলোতে দেখে নেওয়া উচিত। পানির চাপ, গ্যাসের লাইন, লিফট আর সিঁড়ির অবস্থা, এসব একবার দেখলেই বোঝা যায়। বাড়িওয়ালার কাছে জানতে চাওয়া উচিত, ভাড়া বছরে বাড়বে কি না, আর বাড়লে কতটা বাড়বে। লিখিত চুক্তি ছাড়া ভাড়া নেওয়া ঠিক নয়। চুক্তিতে ভাড়া, জামানত আর নোটিসের সময়, এই তিনটি বিষয় পরিষ্কার থাকা দরকার।
বাড়িওয়ালাদের কাছেও একই কথা প্রযোজ্য। ভালো ভাড়াটে ধরে রাখা নতুন ভাড়াটে খোঁজার চেয়ে সহজ। ভাড়া ন্যায্য রাখলে, আর ভবনের রক্ষণাবেক্ষণ ঠিক রাখলে, ফ্ল্যাট খালি থাকে না। ঢাকার ভাড়া বাজারে ফ্ল্যাট খালি থাকার খরচই সবচেয়ে বড় ক্ষতি। এক মাস ফ্ল্যাট খালি থাকা মানে এক মাসের পুরো ভাড়া হারানো।
নভেম্বরের ভাড়া বাজার তাই দুই পক্ষের কাছেই একই বার্তা দিচ্ছে। এলাকা বুঝে, মোট খরচ মিলিয়ে আর লিখিত চুক্তি করে সিদ্ধান্ত নিলে ঢাকায় ভাড়া নেওয়া বা দেওয়া, দুটোই সহজ হয়। শহরের ভাড়া বাজার বদলাচ্ছে, তবে এর নিয়মগুলো একই আছে। যে পরিবার এই নিয়মগুলো জানে, সেই পরিবারের জন্য ঢাকায় একটি ভালো বাসা খুঁজে পাওয়া এখনো সম্ভব।
