ঢাকায় ফ্ল্যাট কিনে হস্তান্তরের অপেক্ষায় থাকা মানুষের সংখ্যা কম নয়। কেউ অপেক্ষা করছেন ছয় মাস, কেউ দুই বছর। ভাড়া বাসায় থাকার খরচ চলছে, ঋণের কিস্তিও চলছে, আর নতুন ফ্ল্যাটের চাবি এখনো হাতে আসেনি। এই অপেক্ষার সময়টায় সবচেয়ে বেশি কাজে আসে একটাই জিনিস: বুকিংয়ের সময় সই করা চুক্তি।
ফ্ল্যাট কেনার চুক্তিকে বলা হয় বায়না নামা বা ডিড অব অ্যাগ্রিমেন্ট। এই কাগজেই লেখা থাকে কবে ফ্ল্যাট হস্তান্তর হবে, দেরি হলে কী হবে, আর ক্রেতা কী দাবি করতে পারবেন। যারা চুক্তি না পড়ে সই করেন, তারা দেরির সময়টায় সবচেয়ে বেশি অসহায় বোধ করেন। তাই চুক্তির লেখাটা বোঝা জরুরি, আর সেটা বুকিংয়ের আগেই।
আইনে কী বলা আছে
বাংলাদেশে ফ্ল্যাট কেনাবেচা চলে রিয়েল এস্টেট (উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা) আইন, ২০১০ অনুযায়ী। এই আইনের ৩০ ধারায় বলা আছে, চুক্তি অনুযায়ী দখল হস্তান্তর না করলে ডেভেলপারের দুই বছর পর্যন্ত কারাদণ্ড, ২০ লাখ টাকা পর্যন্ত জরিমানা, অথবা দুটোই হতে পারে। আইনটি ক্রেতার পাশে আছে, তবে আইনের সুরক্ষা কাজে লাগাতে হলে চুক্তিতে সুনির্দিষ্ট লেখা থাকতে হয়।
রিহ্যাবের আচরণবিধিতেও দেরির বিষয়ে স্পষ্ট কথা আছে। কোনো সদস্য ডেভেলপার নির্ধারিত সময়ের এক বছরের বেশি দেরি করলে, প্রাকৃতিক দুর্যোগ বা নিয়ন্ত্রণের বাইরের কারণ ছাড়া, ক্রেতা জমা দেওয়া পুরো টাকা ফেরত পাওয়ার অধিকারী হন। সঙ্গে পান স্থায়ী আমানতের প্রচলিত সুদহারে সুদ। লিখিত দাবির ছয় মাসের মধ্যে এই ফেরত দেওয়ার কথা বলা আছে। এই নিয়মটি জানা থাকলে ক্রেতা দর কষাকষির সময় অনেক বেশি আত্মবিশ্বাসী থাকেন।
চুক্তিতে যে পাঁচটি বিষয় দেখবেন
প্রথমে দেখুন হস্তান্তরের তারিখ। সুনির্দিষ্ট তারিখ থাকতে হবে, মাস বা বছর নয়। তারিখের পাশে লেখা থাকতে হবে দেরি হলে কী হবে। অনেক চুক্তিতে দেরির ক্ষতিপূরণের হার লেখা থাকে, যেমন প্রতি বর্গফুটে মাসে নির্দিষ্ট টাকা। এই হারটা যত স্পষ্ট, ক্রেতার অবস্থান তত শক্ত।
দ্বিতীয়ত, দেখুন অনিবার্য কারণের ধারা। কোন পরিস্থিতিতে ডেভেলপার দেরির জন্য দায়ী নয়, সেটা চুক্তিতে লেখা থাকে। এই ধারাটি যেন অতিরিক্ত প্রশস্ত না হয়, সেদিকে খেয়াল রাখুন। সাধারণ নির্মাণ সমস্যা অনিবার্য কারণ নয়।
তৃতীয়ত, দেখুন টাকা ফেরতের অধিকার। দেরি কতদিন হলে ক্রেতা চুক্তি বাতিল করে টাকা ফেরত চাইতে পারবেন, তা লেখা আছে কি না, যাচাই করুন। চতুর্থত, দেখুন নিবন্ধনের সময়। হস্তান্তরের পর কতদিনের মধ্যে বিক্রয় দলিল নিবন্ধন হবে, সেটা লেখা থাকা উচিত। পঞ্চমত, দেখুন দখল সনদ আর অনুমোদনের কথা। রাজউকের অনুমোদন অনুযায়ী ভবন তৈরি হয়েছে কি না, আর দখলের আগে প্রয়োজনীয় ছাড়পত্র আছে কি না, তা জেনে নিন।
দেরি হলে কী করবেন
দেরি শুরু হলে প্রথম কাজ লিখিতভাবে জানানো। মৌখিক আশ্বাসে ভরসা না করে চিঠি বা ইমেইলে দেরির কথা জানান, আর তারিখসহ সংরক্ষণ করুন। প্রতিটি কিস্তির রসিদ, চুক্তির কপি, আর ডেভেলপারের সঙ্গে হওয়া সব লিখিত যোগাযোগ এক জায়গায় রাখুন। এই কাগজপত্রই পরে কাজে আসে।
এরপর ডেভেলপারের সঙ্গে বসে লিখিত সময়সূচি চান। নতুন হস্তান্তরের তারিখ, আর সেই তারিখ মানা না হলে কী হবে, তা লিখিতভাবে নিন। প্রয়োজনে একজন আইনজীবীর পরামর্শ নিন। আইনজীবী চুক্তিটি পড়ে বলতে পারবেন কোন ধারাটি আপনার পক্ষে, আর কোন পথে এগোনো উচিত।
কোথায় অভিযোগ করবেন
কথায় কাজ না হলে ক্রেতার সামনে কয়েকটি পথ থাকে। রিয়েল এস্টেট আইনের অধীনে বিরোধ সাধারণত সালিশের মাধ্যমে মীমাংসা হয়। ডেভেলপার রিহ্যাবের সদস্য হলে সংস্থার কাছেও অভিযোগ জানানো যায়। ভবন নির্মাণে অনুমোদনের বাইরে কাজ হলে রাজউকের কাছেও অভিযোগের সুযোগ থাকে। কোন পথটি আপনার ক্ষেত্রে সঠিক, তা নির্ভর করে চুক্তির লেখা আর ঘটনার বিবরণের ওপর। তাই শুরুতেই একজন আইনজীবীর সঙ্গে কথা বলা বুদ্ধিমানের কাজ।
কাগজপত্র গুছিয়ে রাখাও এর অংশ। চুক্তির কপি, প্রতিটি কিস্তির রসিদ, ব্যাংক লেনদেনের বিবরণ, আর ডেভেলপারের সঙ্গে হওয়া সব চিঠি ও ইমেইল এক ফাইলে রাখুন। হস্তান্তরের সময় ভবনটি নিজে ঘুরে দেখুন। লিফট, পানি, বিদ্যুৎ, গ্যাস আর ফিনিশিংয়ের কাজ শেষ হয়েছে কি না, যাচাই করুন। ত্রুটি থাকলে লিখিতভাবে জানান, আর মেরামতের সময়সীমা লিখে নিন। চাবি নেওয়ার আগে এই পরীক্ষাটা করা জরুরি, কারণ চাবি নেওয়ার পর অভিযোগের জোর কমে যায়।
হস্তান্তরে দেরি কষ্টের, তবে এটা নিয়ে অন্ধকারে থাকার কিছু নেই। চুক্তিতে যা লেখা আছে, আইনে যা বলা আছে, তা জানা থাকলে ক্রেতা নিজের অধিকার নিয়ে কথা বলতে পারেন। ফ্ল্যাট কেনার সময় সবচেয়ে ভালো বিনিয়োগ তাই ইট-সিমেন্ট নয়, চুক্তিটি মন দিয়ে পড়া।
