ঢাকায় প্রথমবার বিনিয়োগের কথা ভাবলে দুটো পথ সামনে আসে। একটা জমি, আরেকটা ফ্ল্যাট। দুটোতেই টাকা রাখা যায়। দুটো থেকেই ভবিষ্যতে কিছু পাওয়ার আশা করা যায়। কিন্তু দুটোর চরিত্র একেবারে আলাদা। জমি কেনা মানে ভবিষ্যতের ওপর বাজি ধরা। ফ্ল্যাট কেনা মানে আজকের একটা ঠিকানা আর মাসে মাসে ভাড়ার আয়। কোনটা আপনার জন্য ঠিক, তা নির্ভর করে আপনার টাকার পরিমাণ, সময় আর ঝুঁকি নেওয়ার ক্ষমতার ওপর।
এই প্রতিবেদন কোনো বিনিয়োগ পরামর্শ নয়। এটা শুধু হিসাবটা বোঝার একটা উপায়। সিদ্ধান্ত নেওয়ার আগে নিজের আর্থিক অবস্থা বিবেচনা করুন, আর প্রয়োজনে পেশাদার পরামর্শ নিন। কোনো বিনিয়োগেরই লাভ নিশ্চিত নয়।
জমি: ধৈর্যের বিনিয়োগ
জমির সবচেয়ে বড় সুবিধা, এর রক্ষণাবেক্ষণের খরচ প্রায় নেই। কিনে রেখে দিলেই হলো। ভাড়া তোলার ঝামেলা নেই, সার্ভিস চার্জ নেই, লিফটের মেরামত নেই। আর ঢাকার আশপাশে জমির দাম দীর্ঘমেয়াদে বেড়েছে, এটা সবাই জানে। তবে জমি কিনতে গেলে একবারে বড় অঙ্কের টাকা লাগে। ছোট অঙ্কে জমি কেনা যায় না।
জমির ঝুঁকিও কম নয়। জমির কাগজপত্র ঠিক আছে কি না, এটা সবচেয়ে বড় প্রশ্ন। দলিল, খতিয়ান, মিউটেশন, দখল, চারদিকে এই চারটে বিষয় না মিললে জমি কেনা বিপদ। জমি বেচতেও সময় লাগে। ক্রেতা খুঁজে পেতে মাসের পর মাস চলে যেতে পারে। আর জমি থেকে নিয়মিত আয় আসে না। টাকাটা আটকে থাকে, যতদিন না বেচা হয়।
আরেকটা বিষয়, জমি কেনার পর সেটা দেখাশোনা করতে হয়। দখল ধরে রাখা, সীমানা ঠিক রাখা, এসবের জন্য নিয়মিত খোঁজখবর নিতে হয়। বিদেশে থাকলে বা ব্যস্ত থাকলে এটা কঠিন হয়ে যায়।
ফ্ল্যাট: আয় আর ব্যবহারের মিশেল
ফ্ল্যাটের সুবিধা হলো, এটা ব্যবহার করা যায় আর ভাড়াও দেওয়া যায়। নিজে থাকতে পারেন, আবার ভাড়া দিয়ে মাসে মাসে আয়ও করতে পারেন। ঢাকার ফ্ল্যাটের চাওয়া দামের একটা ধারণা দিই। এস্টেট নিউজের এলাকাভিত্তিক হিসাবে চাওয়া দামের মধ্যমা এখন গুলশানে ২২,১৮৪ টাকা প্রতি বর্গফুট, বনানীতে ১৫,০০০, ধানমন্ডিতে ১০,৯০১, বসুন্ধরা আবাসিক এলাকায় ১২,০০৫, মিরপুরে ৯,২৬৮ আর উত্তরায় ৭,৮৩৩ টাকা। এগুলো চাওয়া দাম, লেনদেনের দাম নয়। এলাকাভেদে পার্থক্যটা বোঝা যায় এখান থেকে।
ফ্ল্যাট কিনলে ঋণ নেওয়া যায়, জমি কিনলে সেটা সহজ নয়। ব্যাংক ফ্ল্যাটের বিপরীতে গৃহঋণ দেয়। প্রথমবারের ক্রেতার জন্য এটা বড় সুবিধা। তবে ফ্ল্যাটেরও খরচ আছে। রেজিস্ট্রেশন, ভ্যাট, মিউটেশন মিলিয়ে দামের ওপর আরও কয়েক লাখ টাকা লাগে। তারপর মাসে মাসে সার্ভিস চার্জ চলতে থাকে।
ফ্ল্যাটের দাম যে সবসময় বাড়বে, এমন নিশ্চয়তা নেই। এলাকাভেদে ফ্ল্যাটের দামের গতিবিধি আলাদা। পুরোনো ফ্ল্যাটের দাম অনেক সময় স্থির থাকে। ভাড়ার আয়ও সব এলাকায় সমান নয়। তাই ফ্ল্যাট কেনার আগে এলাকার ভাড়ার বাজারটা জেনে নেওয়া ভালো।
নিজের হিসাবটা যেভাবে মেলাবেন
প্রথমে নিজেকে তিনটে প্রশ্ন করুন। টাকাটা কতদিনের জন্য রাখতে পারবেন? জমি হলে টাকা আটকে থাকবে অনেকদিন। ফ্ল্যাট হলে ভাড়া থেকে কিছু ফিরতে থাকবে। দ্বিতীয়ত, মাসে মাসে খরচ চালাতে পারবেন কি? ফ্ল্যাটের সার্ভিস চার্জ আর ঋণের কিস্তি মিলিয়ে মাসিক খরচ দাঁড়ায়। তৃতীয়ত, কাগজপত্র যাচাইয়ের ঝুঁকি নিতে প্রস্তুত কি? জমিতে এই ঝুঁকি বেশি।
যাঁদের হাতে একবারে বড় অঙ্কের টাকা আছে আর ধৈর্য আছে, তাঁদের কাছে জমি একটা পথ। যাঁরা নিয়মিত আয় চান, নিজে থাকার জায়গা চান, আর ঋণ নিয়ে কিনতে চান, তাঁদের কাছে ফ্ল্যাট বেশি মানানসই। অনেক পরিবার দুটোতেই ধাপে ধাপে যায়। প্রথমে ছোট ফ্ল্যাট, পরে জমি।
এলাকা বাছাই: দামে বড় পার্থক্য
ঢাকায় এলাকাভেদে ফ্ল্যাটের চাওয়া দামে অনেক পার্থক্য আছে। উত্তরা আর মিরপুরে চাওয়া দামের মধ্যমা গুলশানের চেয়ে অনেক কম। প্রথমবারের বিনিয়োগকারীর কাছে এই পার্থক্যটা বড় সুযোগ। কম দামের এলাকায় ছোট ফ্ল্যাট কিনে ভাড়া দেওয়া যায়, আবার নিজে থাকাও যায়।
তবে শুধু দাম দেখে এলাকা বাছা ঠিক নয়। যাতায়াত, স্কুল, হাসপাতাল, বাজার, এসব দেখতে হয়। যে এলাকায় ভাড়ার চাহিদা আছে, সেখানে ফ্ল্যাট কিনলে ভাড়াটে পেতে সুবিধা হয়। আর যে এলাকায় নতুন রাস্তা বা মেট্রো আসছে, সেখানে ভবিষ্যতের চাহিদা বাড়তে পারে। তবে কোনো প্রকল্পের কারণে দাম বাড়বেই, এমন ধারণা থেকে সিদ্ধান্ত নেবেন না। দাম বাড়ার কোনো নিশ্চয়তা নেই।
ঋণের হিসাবটাও দেখুন
ফ্ল্যাট কিনতে ঋণ নিলে কিস্তির হিসাবটা আগে করে নিন। ব্যাংকের গৃহঋণের সুদ সাধারণত ৯ থেকে ১৩ শতাংশের মধ্যে থাকে। ঋণের মেয়াদ আর কিস্তির পরিমাণের ওপর নির্ভর করে মাসিক খরচ দাঁড়ায়। কিস্তির সঙ্গে সার্ভিস চার্জ যোগ করে দেখুন, মাসের আয় থেকে এই খরচ চালানো যাবে কি না।
শেষ কথা একটাই। জমি বা ফ্ল্যাট, কোনোটাই নিশ্চিত লাভের জায়গা নয়। দাম বাড়তেও পারে, স্থিরও থাকতে পারে। তাই বিনিয়োগের সিদ্ধান্ত নেওয়ার আগে এলাকার দাম, কাগজপত্র আর নিজের মাসিক হিসাব, তিনটেই যাচাই করে নিন। প্রথম বিনিয়োগে ছোট থেকে শুরু করাই বুদ্ধিমানের কাজ। অভিজ্ঞতা বাড়লে পরের বিনিয়োগে বড় সিদ্ধান্ত নেওয়া সহজ হয়। আর সিদ্ধান্ত নেওয়ার আগে পরিবারের সঙ্গে কথা বলুন। একজনের সিদ্ধান্তে সবার টাকা আটকে যায়। তাড়াহুড়ো করে কেনা বিনিয়োগের সবচেয়ে বড় শত্রু।
