জমি কেনা জীবনের সবচেয়ে বড় লেনদেনগুলোর একটি। অথচ অনেক ক্রেতাই প্রথমে দাম আর জায়গা দেখেন, কাগজ দেখেন শেষে। এরপর যখন ঝামেলা বেরোয়, তখন আর ফেরার পথ থাকে না। জমির মালিকানা প্রমাণের জন্য কাগজের ধারাবাহিকতাই সব। বিক্রেতার কাছে থাকা ফাইলে অন্তত পাঁচটি কাগজ যাচাই না করে কোনো টাকা দেবেন না।
প্রথম কাগজ: দলিলের ধারা। বিক্রেতার নিজের দলিল দেখুন, আর তার আগের দলিলগুলোও চান, যেগুলোকে বায়া দলিল বলে। অন্তত শেষ জরিপ পর্যন্ত, আর সম্ভব হলে ২৫ থেকে ৩০ বছরের মালিকানার ধারা মিলিয়ে দেখুন। প্রতিটি হস্তান্তর নিবন্ধিত হয়েছে কি না, প্রত্যেক বিক্রেতা আসলেই জমির মালিক ছিলেন কি না, এটা যাচাই করাই আসল কাজ। বিক্রেতার দেওয়া ফটোকপির ওপর ভরসা না করে সাব-রেজিস্ট্রি অফিস বা জেলা রেকর্ড রুম থেকে সত্যায়িত কপি নিয়ে মিলিয়ে নিন।
দ্বিতীয় কাগজ: খতিয়ান। সিএস, এসএ, আরএস আর যেখানে আছে বিএস খতিয়ান। প্রতিটি জরিপে এই দাগের মালিক কে ছিলেন, তা ধারাবাহিকভাবে মেলান। খতিয়ানকে পর্চাও বলা হয়, এটাই জমির অধিকারের রেকর্ড। জরিপ বদলালে দাগ নম্বর অনেক সময় বদলে যায়, তাই মৌজা ম্যাপ আর জরিপের আন্তঃসম্পর্ক দেখে মেলাতে হয়। সর্বশেষ খতিয়ানে বিক্রেতার নাম, অথবা উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমি হলে যাঁর কাছ থেকে পেয়েছেন তাঁর নাম থাকতে হবে।
নামজারি আর খাজনার রসিদ
তৃতীয় কাগজ: নামজারি। বিক্রেতার নামে নামজারি হয়েছে কি না, সেটাই জমি কেনার সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ শর্তগুলোর একটি। নামজারির কাগজ আর ডিসিআর, অর্থাৎ ডুপ্লিকেট কার্বন রসিদ, বিক্রেতার নামে আছে কি না দেখুন। নিবন্ধন আইনের ৫২এ ধারা অনুযায়ী সাব-রেজিস্ট্রার সর্বশেষ রেকর্ডে বিক্রেতার নাম না দেখে বিক্রয় দলিল নিবন্ধন করতে পারেন না। ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ ও প্রতিকার আইন ২০২৩-এর পর থেকে সর্বশেষ খতিয়ান নিজের নামে না থাকলে জমি বিক্রি বা হস্তান্তর করা যায় না।
চতুর্থ কাগজ: ভূমি উন্নয়ন করের রসিদ। খাজনার হালনাগাদ রসিদ, যাকে দাখিলা বলে, বিক্রেতার নামে আছে কি না দেখুন। বকেয়া থাকলে সেই বকেয়া আপনার ঘাড়ে এসে পড়বে। ভূমি উন্নয়ন কর এখন অনলাইনে পরিশোধ করা যায়, আর রসিদ যাচাইও করা যায়। কর হালনাগাদ না থাকলে নিবন্ধন আটকে যেতে পারে।
কাগজগুলো কোথা থেকে পাবেন, সেটাও জেনে রাখুন। সত্যায়িত দলিলের কপি পাওয়া যায় সাব-রেজিস্ট্রি অফিস আর জেলা রেকর্ড রুমে। খতিয়ানের সত্যায়িত কপি দেয় তহসিল অফিস, উপজেলা ভূমি অফিস আর জেলা প্রশাসকের কার্যালয়। নামজারির বিষয়টি দেখেন সংশ্লিষ্ট সার্কেল বা উপজেলার সহকারী কমিশনার (ভূমি)। অনেক খতিয়ান এখন সরকারের ভূমি পোর্টালেও দেখা যায়, তবে চূড়ান্ত যাচাইয়ের জন্য অফিসের কাগজই ভরসা।
পঞ্চম কাগজ: মৌজা ম্যাপ আর দায়মুক্তির যাচাই। মৌজা ম্যাপে দাগটি আসলে কোথায়, জমির আকৃতি আর সীমানা কাগজের সঙ্গে মিলছে কি না, নিজে গিয়ে দেখুন। জমির ওপর কোনো বন্ধক, বায়নানামা বা মামলা আছে কি না, সেটা সাব-রেজিস্ট্রিতে খুঁজে দেখতে হবে। বায়নানামা স্বাক্ষরের ৬০ দিনের মধ্যে নিবন্ধন করতে হয়। আর জমিটি খাস, অধিগ্রহণকৃত, অর্পিত বা ওয়াকফ সম্পত্তি কি না, সেটাও যাচাই করা দরকার।
এই পাঁচটি কাগজ মিলে গেলেই কাজ শেষ নয়। জমি কেনার পর বিক্রয় দলিল নিবন্ধন করতে হবে, আর একই সপ্তাহে নিজের নামে নামজারির আবেদন করতে হবে। ই-নামজারির সরকারি ফি ১,১৭০ টাকা। তারপর প্রতি বছর ভূমি উন্নয়ন কর দেওয়ার দায়িত্ব আপনার।
লাল সংকেতগুলো চিনে নিন
কিছু লক্ষণ দেখলে আরও সতর্ক হোন। বিক্রেতা যদি আসল কাগজ দেখাতে না চান, শুধু ফটোকপি দেন, তাহলে থেমে যান। খতিয়ানে বিক্রেতার নাম না থাকলে তাঁকে আগে নিজের নামে নামজারি করতে বলুন। দাগ নম্বর বা জমির পরিমাণ এক কাগজে একরকম আর আরেক কাগজে আরেক রকম হলে লিখিত ব্যাখ্যা চান। জমিতে কেউ দখলে থাকলে তিনি কে, কী অধিকারে আছেন, সেটা জেনে নিন। আর উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমি হলে বাড়তি কাগজ লাগবে: মৃত্যু সনদ, ওয়ারিশ সনদ আর উত্তরাধিকারীদের মধ্যে নিবন্ধিত বণ্টননামা। কোনো একজন উত্তরাধিকারী স্বাক্ষর না করলে সেই জমি কেনা যাবে না।
আরেকটা বিষয় হলো বায়না। বায়নানামায় দাম, অগ্রিম টাকা, কাগজপত্র হস্তান্তরের সময়সীমা, নিবন্ধনের শেষ তারিখ আর কাগজে গলদ থাকলে টাকা ফেরতের শর্ত লিখিতভাবে থাকতে হবে। মুখের কথায় বায়না দেবেন না। বায়নানামা নিবন্ধন করতে হয় স্বাক্ষরের ৬০ দিনের মধ্যে।
একটা কথা মনে রাখবেন। কাগজ যাচাইয়ের কাজটা একা করার নয়। জমি কেনার আগে একজন ভূমি আইনজীবীকে দিয়ে দলিলপত্র পড়িয়ে নিন। আইনজীবীর ফি জমির দামের তুলনায় সামান্য, কিন্তু একটা ভুল দলিলের ক্ষতি সারা জীবনের।
এই লেখাটি সাধারণ তথ্য, কোনো নির্দিষ্ট জমির বিষয়ে আইনি পরামর্শ নয়।
