ফ্ল্যাট কেনার সময় সবাই দামের দিকে তাকায়। এক কোটি টাকার ফ্ল্যাট মানে এক কোটি টাকাই খরচ, এই ভাবনাটা ভুল। দামের বাইরে আরও অনেক খরচ আছে। রেজিস্ট্রেশন ফি, স্ট্যাম্প ডিউটি, স্থানীয় সরকার কর, ভ্যাট, মিউটেশন, তারপর সার্ভিস চার্জ আর সাজানোর খরচ। এগুলো একসঙ্গে মিলিয়ে কয়েক লাখ টাকা হয়ে যায়। যাঁরা এই হিসাব আগেই করেন না, তাঁরাই চাবি হাতে পাওয়ার সময় টাকার চাপে পড়েন।
এই প্রতিবেদনে ঢাকার একজন ক্রেতার জন্য হিসাবটা খুলে বলা হলো। হারগুলো প্রচলিত মানদণ্ড অনুযায়ী, আর অঙ্কটা দেখানো হলো এক কোটি টাকার একটি নতুন ফ্ল্যাটের উদাহরণে।
রেজিস্ট্রেশনের খরচ: দামের প্রায় সাড়ে চার শতাংশ
ফ্ল্যাট কিনে নিজের নামে করতে গেলে প্রথম খরচটা আসে রেজিস্ট্রেশনে। স্ট্যাম্প ডিউটি দামের ১.৫ শতাংশ। রেজিস্ট্রেশন ফি আরও ১ শতাংশ। আর স্থানীয় সরকার কর সিটি করপোরেশন এলাকায় ২ শতাংশ, সিটি করপোরেশনের বাইরে ৩ শতাংশ।
এক কোটি টাকার ফ্ল্যাটের হিসাবে সিটি করপোরেশন এলাকায় দাঁড়ায়: স্ট্যাম্প ডিউটি ১,৫০,০০০ টাকা, রেজিস্ট্রেশন ফি ১,০০,০০০ টাকা, স্থানীয় সরকার কর ২,০০,০০০ টাকা। মোট ৪,৫০,০০০ টাকা। সিটি করপোরেশনের বাইরে হলে স্থানীয় সরকার কর ৩,০০,০০০ টাকা হবে, মোট দাঁড়াবে ৫,৫০,০০০ টাকা।
নতুন ফ্ল্যাটে এর সঙ্গে যোগ হয় ভ্যাট। ১,৬০০ বর্গফুট পর্যন্ত ফ্ল্যাটে ভ্যাট ২ শতাংশ, এর চেয়ে বড় ফ্ল্যাটে ৪.৫ শতাংশ। এক কোটি টাকার ছোট ফ্ল্যাটে ভ্যাট দাঁড়ায় ২,০০,০০০ টাকা। তাহলে সিটি করপোরেশন এলাকায় নতুন ফ্ল্যাটের রেজিস্ট্রেশন ও ভ্যাট মিলিয়ে মোট খরচ ৬,৫০,০০০ টাকা।
মিউটেশন: ছোট অঙ্ক, বড় গুরুত্ব
রেজিস্ট্রেশনের পর নামজারি বা মিউটেশন করতে হয়। সরকারি ফি নির্ধারিত: ১,১৭০ টাকা। অঙ্কটা ছোট, কিন্তু গুরুত্বটা বড়। মিউটেশন না হলে খতিয়ানে নাম ওঠে না। পরে ফ্ল্যাট বিক্রি করতে গেলে, ব্যাংক ঋণ নিতে গেলে, এমনকি হোল্ডিং ট্যাক্স দিতে গেলেও আটকে যেতে হয়। অনেক ক্রেতা রেজিস্ট্রেশন করেই থেমে যান, মিউটেশনটা ফেলে রাখেন। এটা করা উচিত নয়। কাগজপত্র হাতে পাওয়ার পরপরই মিউটেশনের আবেদন করে ফেলা ভালো।
সার্ভিস চার্জ: মাসে মাসে যা চলতেই থাকবে
ফ্ল্যাটের দাম একবারের খরচ। সার্ভিস চার্জ মাসের পর মাস চলতে থাকে। লিফট, জেনারেটর, নিরাপত্তাকর্মী, পানির পাম্প, কমন এরিয়ার বিদ্যুৎ, পরিষ্কার-পরিচ্ছন্নতা, সব মিলিয়ে এই চার্জ। ভবনভেদে চার্জ আলাদা হয়। লিফট আর জেনারেটর থাকলে চার্জ বেশি হয়। ফ্ল্যাট কেনার আগে ভবনের বর্তমান সার্ভিস চার্জ কত, সেটা জেনে নেওয়া জরুরি। মাসিক চার্জের সঙ্গে নিজের মাসিক আয়ের হিসাব মিলিয়ে দেখুন। চার্জের টাকা ঠিকমতো আদায় হয় কি না, আর তা দিয়ে কী কী সেবা দেওয়া হয়, এটাও জিজ্ঞেস করুন।
এই জায়গায় অনেকেই ভুল করেন। ফ্ল্যাটের দাম বাজেটে মিলে গেলেই কেনা হয়ে যায় বলে মনে করেন। কিন্তু মাসিক সার্ভিস চার্জ, হোল্ডিং ট্যাক্স আর বিদ্যুৎ-পানির বিল মিলিয়ে মাসে একটা বড় অঙ্ক দাঁড়ায়। যাঁরা ভাড়া থাকতেন, তাঁদের কাছে এই বাড়তি খরচটা নতুন। তাই কেনার আগেই মাসিক খরচের একটা তালিকা করে ফেলুন।
সাজানো আর ওঠার খরচ
চাবি হাতে পেলেই ফ্ল্যাটে ওঠা যায় না। বেশিরভাগ নতুন ফ্ল্যাটে রান্নাঘরের কাজ, আলমারি, পর্দা, লাইট আর ফ্যানের ব্যবস্থা করতে হয়। ফ্ল্যাটের আকার আর মানের ওপর নির্ভর করে এই খরচ কয়েক লাখ টাকা পর্যন্ত যেতে পারে। পুরোনো ফ্ল্যাটে মেরামতের খরচও যোগ হতে পারে। মালামাল ওঠানোর খরচ, নতুন সংযোগের খরচ, এসবও হিসাবের বাইরে রাখা ঠিক নয়।
এই খরচগুলো একবারে করতে হবে না। কিন্তু বাজেটে একটা আলাদা অংশ রেখে দেওয়া ভালো। যাঁরা ফ্ল্যাটের দাম মেটাতেই সব সঞ্চয় শেষ করে ফেলেন, তাঁরা সাজানোর সময় ধার করতে বাধ্য হন।
হোল্ডিং ট্যাক্স আর অন্যান্য নিয়মিত খরচ
ফ্ল্যাটের মালিক হলে বছরে হোল্ডিং ট্যাক্স দিতে হয়। সিটি করপোরেশন এলাকায় এই কর ফ্ল্যাটের আকার আর এলাকার ওপর নির্ভর করে। ভাড়া দিলে ভাড়ার ওপরও করের হিসাব আসতে পারে। কেনার আগে হোল্ডিং ট্যাক্স কত দাঁড়াবে, সেটা জেনে নেওয়া ভালো।
বিদ্যুৎ আর গ্যাসের সংযোগের খরচও আছে। নতুন ফ্ল্যাটে মিটার বসানো, গ্যাসের সংযোগ নেওয়া, এসবের জন্য আলাদা ফি দিতে হয়। পুরোনো ফ্ল্যাটে সংযোগ থাকলেও নাম পরিবর্তনের কাজ করতে হয়। এই খরচগুলো ছোট মনে হলেও একসঙ্গে মিলিয়ে একটা অঙ্ক হয়।
আরেকটা খরচ হলো ভবনের রক্ষণাবেক্ষণ তহবিল। অনেক ভবনে ফ্ল্যাট কেনার সময় এককালীন একটা তহবিলের টাকা দিতে হয়। এই টাকা ভবনের বড় মেরামতের কাজে ব্যবহার করা হয়। কেনার আগেই জিজ্ঞেস করে নিন, এই ধরনের কোনো এককালীন চার্জ আছে কি না।
কেনার আগে যে হিসাবটা করে নেবেন
একটা সহজ নিয়ম মনে রাখুন। ফ্ল্যাটের দামের সঙ্গে রেজিস্ট্রেশন, ভ্যাট আর মিউটেশনের খরচ যোগ করুন। এক কোটি টাকার নতুন ফ্ল্যাটে সিটি করপোরেশন এলাকায় এই খরচ প্রায় ৬,৫১,১৭০ টাকা। তারপর সাজানোর জন্য আলাদা টাকা রাখুন। আর মাসিক সার্ভিস চার্জের হিসাব করে দেখুন, ঋণের কিস্তির সঙ্গে এই খরচটা চালানো যাবে কি না।
ফ্ল্যাট কেনা জীবনের সবচেয়ে বড় কেনাকাটাগুলোর একটা। দামটা চোখে পড়ে সবার আগে। কিন্তু লুকানো খরচগুলোই ঠিক করে, কেনাটা আসলে সাধ্যের মধ্যে আছে কি না। হিসাবটা আগে করে নিলে পরে আফসোস করতে হয় না।
