ফ্ল্যাট কেনার স্বপ্নে প্রথম বাধা দাম নয়, কিস্তি। ব্যাংক লোন দেবে কি না, তা ঠিক হয় একটাই প্রশ্নে: মাস শেষে হাতে যা থাকে, তার কতটা কিস্তিতে চলে যাবে। এই হিসাবটা আগেভাগে মিলিয়ে নিলে পরে আর চাপে পড়তে হয় না।
বাংলাদেশ ব্যাংকের নিয়মে ব্যাংক ফ্ল্যাটের দামের সর্বোচ্চ ৭০ শতাংশ পর্যন্ত লোন দিতে পারে। বাকি ৩০ শতাংশ নিজের টাকায় দিতে হয়। অর্থাৎ এক কোটি টাকার ফ্ল্যাটে লোন মিলবে সর্বোচ্চ ৭০ লাখ টাকা, নিজের জোগাড় করতে হবে ৩০ লাখ। একক ঋণগ্রহীতার ক্ষেত্রে হোম লোনের ঊর্ধ্বসীমা চার কোটি টাকা পর্যন্ত যেতে পারে, যদি ব্যাংকের শ্রেণিকৃত হাউজিং লোনের হার ৫ শতাংশ বা তার কম থাকে।
সুদের হার এখন ৯ থেকে ১৩ শতাংশের মধ্যে ঘোরাফেরা করছে। বাংলাদেশ ব্যাংকের নীতি সুদহার ৯ দশমিক ৫ শতাংশ, গত আগস্টে ১০ শতাংশ থেকে কমানো হয়েছে। ব্যাংকভেদে হার আলাদা, আর কারও কারও ক্ষেত্রে প্রথম কয়েক বছর স্থির হার, পরে পরিবর্তনশীল হার প্রযোজ্য হয়। লোন নেওয়ার আগে এই শর্তটা লিখিতভাবে দেখে নেওয়া দরকার।
৭০ লাখ টাকার লোনে মাসে কত
হিসাবটা একটা উদাহরণে পরিষ্কার হয়। ৭০ লাখ টাকা লোন, ২০ বছরের মেয়াদ, ১১ শতাংশ সুদে মাসিক কিস্তি দাঁড়ায় প্রায় ৭২ হাজার ৩০০ টাকা। একই লোন ৮ দশমিক ৯৯ শতাংশ হারে নিলে কিস্তি নামে প্রায় ৬২ হাজার ৯০০ টাকায়। পার্থক্য মাসে প্রায় ৯ হাজার ৪০০ টাকা। বিশ বছরে এই পার্থক্য দাঁড়ায় বড় অঙ্কে।
মেয়াদ বাড়ালে কিস্তি কমে, কিন্তু মোট সুদ বাড়ে। ২৫ বছর পর্যন্ত মেয়াদ পাওয়া যায়। কম কিস্তির লোভে মেয়াদ বাড়ানো মানেই ব্যাংককে বেশি সুদ দেওয়া। আবার কিস্তি বেশি হলে সংসারের অন্য খরচে টান পড়ে। তাই মেয়াদ বাছাইয়ের আগে পরিবারের মাসিক খরচের একটা সত্যিকারের হিসাব কাগজে লিখে নেওয়া ভালো।
ব্যাংক যা যা দেখে
ব্যাংক শুধু বেতনের স্লিপ দেখে না। চাকরির স্থায়িত্ব, আগের কোনো লোনের কিস্তি চলছে কি না, ক্রেডিট কার্ডের বকেয়া, আর মাসিক আয়ের সঙ্গে মোট কিস্তির অনুপাত, সব মিলিয়ে সিদ্ধান্ত হয়। যাঁর নামে ইতিমধ্যে একটা লোন চলছে, তাঁর নতুন লোনের সুযোগ কমে যায়। তাই ফ্ল্যাটের লোনের আবেদন করার আগে ছোট লোনগুলো গুছিয়ে নেওয়া বুদ্ধিমানের কাজ।
কাগজপত্রের তালিকাটাও আগেই জেনে রাখা ভালো। জাতীয় পরিচয়পত্র, আয়ের প্রমাণপত্র, ব্যাংক স্টেটমেন্ট, চাকরির সনদ বা ব্যবসার ক্ষেত্রে ট্রেড লাইসেন্স আর আয়কর রিটার্ন সাধারণত চাওয়া হয়। ফ্ল্যাটের ক্ষেত্রে ডেভেলপারের কাগজ, রাজউকের অনুমোদন আর দলিলের কপি ব্যাংক নিজে যাচাই করে। কাগজে গড়মিল থাকলে লোন আটকে যায়, যত ভালো আয়ই থাকুক।
স্থির হার না পরিবর্তনশীল হার
লোনের সুদ দুই রকম হতে পারে। স্থির হারে কিস্তি প্রথম থেকে শেষ পর্যন্ত একই থাকে। পরিবর্তনশীল হারে ব্যাংক বাজারের অবস্থা দেখে হার বদলাতে পারে। বর্তমানে বেশিরভাগ ব্যাংক প্রথমে একটি হার দেয়, পরে সেটা বদলে যায়। কোন শর্তে হার বদলাবে, তা চুক্তিতে লেখা থাকে। আবেদন করার আগে এই লাইনটি পড়ে নেওয়া জরুরি।
একটি লোনের কিস্তি হিসাবের যন্ত্র দিয়ে নিজের হিসাব নিজে মিলিয়ে নেওয়া যায়। লোনের অঙ্ক, মেয়াদ আর সুদের হার বসালেই মাসিক কিস্তি বেরিয়ে আসে। এতে ব্যাংকের হিসাবের সঙ্গে নিজের হিসাব মেলানো সহজ হয়।
কিস্তি দিতে দেরি হলে
কিস্তি এক মাস দিতে দেরি হলে ব্যাংক সাধারণত জরিমানা ধার্য করে। কয়েক মাস দেরি হলে লোনটি খেলাপি হিসেবে চিহ্নিত হতে পারে, আর তাতে ভবিষ্যতে অন্য লোন পাওয়া কঠিন হয়ে যায়। তাই কিস্তির টাকা মাসের শুরুতেই আলাদা করে রাখা ভালো অভ্যাস। চাকরি হারানো বা বড় খরচের মতো বিপদ এলে ব্যাংককে আগেই জানালে কিস্তি পুনর্গঠনের কথা বলা যায়।
সিদ্ধান্ত নেওয়ার আগে কিস্তি বেতনের কতটা নেবে, তা ঠিক করতে একটি নিয়ম মনে রাখা যায়। কিস্তি যেন মাসিক আয়ের এমন অংশে থাকে, যাতে সংসার, সন্তানের পড়াশোনা আর হঠাৎ খরচের জন্য কিছু থাকে। ব্যাংক যত দিতে চায়, তত নেওয়া বাধ্যতামূলক নয়। নিজের সাধ্যের মধ্যে কিস্তি রাখাই আসল হিসাব। এক কোটি টাকার হোম লোনের আসল খরচ দেখলে বোঝা যায়, সুদের হারের সামান্য পার্থক্য বিশ বছরে কত বড় অঙ্কে গিয়ে দাঁড়ায়। আর ৬০ হাজার টাকা বেতনে কতটা লোন টানা যায়, সেই হিসাবটি নিজের আয়ের সঙ্গে মিলিয়ে দেখলে সিদ্ধান্ত আরও পরিষ্কার হয়।
লোনের শর্তে আরও কিছু দেখতে হয়। প্রসেসিং ফি কত, আগেভাগে লোন শোধ করলে জরিমানা আছে কি না, আর হার স্থির না পরিবর্তনশীল, এসব জিজ্ঞাসা না করলে পরে আফসোস হয়। ডাচ-বাংলা ব্যাংক এখন অন্য ব্যাংকের হোম লোন ৮ দশমিক ৯৯ শতাংশ হারে নিয়ে নিচ্ছে, আর নতুন লোন দিচ্ছে ৯ দশমিক ৫ শতাংশে, ২০২৭ সালের ফেব্রুয়ারি পর্যন্ত। ব্র্যাক ব্যাংক ৯ শতাংশে লোন নিয়ে নেওয়ার প্রস্তাব দিয়েছে, প্রসেসিং ফি ছাড়া, ২০২৬ সালের ডিসেম্বর পর্যন্ত। পুরোনো লোন বেশি হারে চললে এই প্রস্তাবগুলো যাচাই করে দেখা যেতে পারে।
এই লেখা শুধু তথ্য দেওয়ার জন্য, আর্থিক পরামর্শ নয়। লোন নেওয়ার আগে নিজের ব্যাংকের সঙ্গে কথা বলে শর্তগুলো লিখিতভাবে মিলিয়ে নেওয়াই নিরাপদ।
