ঢাকায় অনেকেই ফ্ল্যাট কেনেন ভাড়া দেওয়ার কথা ভেবে। কেউ কেনেন নিজের থাকার পাশাপাশি ভবিষ্যতের আয়ের আশায়, কেউ কেনেন শুধু বিনিয়োগ হিসেবে। দুই ক্ষেত্রেই প্রথম প্রশ্ন একটাই, ফ্ল্যাটটা বছরে কত টাকা আয় দেবে। এই প্রশ্নের উত্তর দিতে হয় ভাড়ার হার দিয়ে, যাকে ইংরেজিতে বলে রেন্টাল ইল্ড।
হিসাবটা সহজ। বছরে যত টাকা ভাড়া পাওয়া যায়, তাকে ফ্ল্যাটের দাম দিয়ে ভাগ করে একশ দিয়ে গুণ করলেই মোট ভাড়ার হার পাওয়া যায়। ধরা যাক, একটি ফ্ল্যাটের দাম এক কোটি টাকা। সেটি মাসে ৩৫ হাজার টাকায় ভাড়া দেওয়া গেল। বছরে ভাড়া দাঁড়ায় চার লাখ ২০ হাজার টাকা। দামের সঙ্গে ভাগ করলে মোট হার হয় ৪ দশমিক ২ শতাংশ। এই সংখ্যাটা দেখতে ভালো লাগে। কিন্তু এটাই আসল আয় নয়।
মোট হার কেন বিভ্রান্ত করে
ভাড়ার টাকা পুরোটা মালিকের পকেটে যায় না। প্রথমেই কাটতে হয় সার্ভিস চার্জ। লিফট, জেনারেটর, পানি, নিরাপত্তা আর পরিষ্কারের খরচ মিলে প্রতি মাসে কয়েক হাজার টাকা যায়। অনেক ভবনে এই চার্জ ভাড়াটে দেন, অনেক ভবনে মালিক দেন। চুক্তি করার আগেই জেনে নিতে হয় কে দেবে।
তারপর আসে খালি থাকার মাস। ভাড়াটে চলে গেলে নতুন ভাড়াটে খুঁজতে সময় লাগে। বছরে এক মাস ফ্ল্যাট খালি থাকলে আয় কমে যায় প্রায় আট শতাংশ। রং করা, ছোটখাটো মেরামত আর ফিটিংস বদলের খরচও আছে। পুরোনো ফ্ল্যাটে এই খরচ বেশি।
করের কথাও ভুললে চলবে না। ভাড়ার আয় করযোগ্য আয়। নিজের করের হিসাবের সঙ্গে মিলিয়ে দেখতে হয় কতটা থাকবে হাতে। এসব বাদ দিয়ে যে সংখ্যাটা থাকে, সেটাই নিট ভাড়ার হার। মোট হার ৪ শতাংশ হলে নিট হার অনেক সময় ৩ শতাংশের কাছাকাছি নেমে আসে।
কেনার আগে যা মিলিয়ে দেখবেন
ভাড়ার হার এলাকাভেদে বদলায়। অফিস আর শিক্ষাপ্রতিষ্ঠানের কাছের এলাকায় ভাড়াটে পাওয়া সহজ, খালি থাকার ঝুঁকি কম। আবার দাম বেশি এমন এলাকায় ভাড়া বেশি হলেও হারের হিসাবে তা সবসময় এগিয়ে থাকে না। তাই শুধু ভাড়ার টাকা নয়, দামের সঙ্গে ভাড়ার অনুপাত দেখতে হয়।
ফ্ল্যাটের আকারও হিসাব বদলে দেয়। ছোট ফ্ল্যাট সাধারণত ভাড়া দিতে সহজ, ভাড়াটে বেশি। বড় ফ্ল্যাটের ভাড়া বেশি, কিন্তু ভাড়াটে খুঁজতে সময় লাগে বেশি। লিফট, গ্যাস, পানির ব্যবস্থা আর ভবনের বয়সও ভাড়াটের সিদ্ধান্তে প্রভাব ফেলে।
একটি বিষয় মনে রাখা জরুরি। ভাড়ার আয় আর ফ্ল্যাটের দাম বাড়া, দুটো আলাদা হিসাব। ভাড়া থেকে নিয়মিত আয় আসে, আর দাম বাড়লে লাভ হয় বিক্রির সময়। কেনার সিদ্ধান্তে দুটোকে আলাদা করে দেখাই ভালো। দাম বাড়বে বলে ধরে নিয়ে ভাড়ার হিসাব মেলানো ঠিক নয়।
ভাড়া না ইএমআই, কোনটা আগে
অনেক ক্রেতা ঋণ নিয়ে ফ্ল্যাট কেনেন। তখন প্রশ্ন ওঠে, ভাড়ার টাকায় ইএমআই মিটবে কি না। বেশির ভাগ ক্ষেত্রে ভাড়া ইএমআইয়ের পুরোটা দেয় না। মাসিক কিস্তির সঙ্গে ভাড়ার পার্থক্যটা নিজের আয় থেকে মেটাতে হয়। এই পার্থক্য কত, তা কেনার আগেই হিসাব করে নেওয়া উচিত। আমাদের ভাড়া বনাম কেনা ক্যালকুলেটর দিয়ে দুই পথের খরচ পাশাপাশি মিলিয়ে দেখা যায়।
ঋণের আসল খরচ বুঝতে এক কোটি টাকার হোম লোনের হিসাব দেখে নেওয়া যায়। সুদসহ মোট কত টাকা দিতে হবে, তা জানা থাকলে ভাড়ার আয়ের সঙ্গে তুলনা করা সহজ হয়।
ভালো ভাড়াটে আর লিখিত চুক্তি
ভাড়ার আয় নির্ভর করে ভাড়াটের ওপরও। নিয়মিত ভাড়া দেন এমন ভাড়াটে পেলে আয় স্থির থাকে। ভাড়াটে নেওয়ার আগে তার পেশা, আগের বাসার ঠিকানা আর পরিচয় যাচাই করে নেওয়া ভালো। অনেক মালিক এক মাসের ভাড়া জামানত হিসেবে নেন। এই টাকা ভাড়াটে চলে যাওয়ার সময় ক্ষতিপূরণ হিসেবে ব্যবহার করা যায়, তবে চুক্তিতে তা লিখে রাখতে হয়।
লিখিত চুক্তি ছাড়া ভাড়া দেওয়া উচিত নয়। চুক্তিতে ভাড়ার অঙ্ক, বাড়ানোর নিয়ম, সার্ভিস চার্জ কে দেবে, আর কতদিনের নোটিশে ভাড়াটে বা মালিক চুক্তি শেষ করতে পারবেন, এসব লেখা থাকা দরকার। মৌখিক কথায় পরে ভুল বোঝাবুঝি হয়। চুক্তি থাকলে দুই পক্ষেরই সুবিধা। ভাড়া বাড়ানোর বিষয়টিও চুক্তিতে পরিষ্কার থাকা ভালো। প্রতি বছর কত শতাংশ বাড়বে, তা আগে থেকে ঠিক করে রাখলে পরে তর্ক কমে।
শেষ কথা একটাই। ভাড়ার হার একটা দরকারি মাপকাঠি, কিন্তু একমাত্র মাপকাঠি নয়। এলাকা, ভবনের অবস্থা, ভাড়াটে পাওয়ার সহজতা আর নিজের নগদ প্রবাহ, সব মিলিয়ে সিদ্ধান্ত নিতে হয়। হিসাবটা কাগজে মিলিয়ে তারপরই কেনার দিকে এগোনো ভালো।
এই লেখা শুধু তথ্যের জন্য। এটি বিনিয়োগ পরামর্শ নয়।
