ধানমন্ডির একটা গলিতে ঢুকলে এখনো পুরনো বাড়ির ছায়া চোখে পড়ে। আমগাছের নিচে দোতলা বাড়ি, সামনে ছোট বাগান, বারান্দায় বেতের চেয়ার। সেই গলির পাশেই উঠছে নতুন ভবন, কাচ আর কংক্রিটের, ভেতরে লিফট আর জেনারেটর। এই দুই ধানমন্ডির মাঝখানে দাঁড়িয়ে আছে অ্যাসেট ডেভেলপমেন্টস অ্যান্ড হোল্ডিংস লিমিটেডের মতো কোম্পানি, যারা পুরনো এলাকায় নতুন ফ্ল্যাট বানাচ্ছে।
কোম্পানিটি ধানমন্ডি আর বারিধারা ডিওএইচএসে প্রকল্প গড়ে। নিজেদের সাইটে দেওয়া তথ্য অনুযায়ী ধানমন্ডিতে তাদের প্রকল্পের মধ্যে আছে রোজেনডেল, ব্যাসিলিয়া আর উইন্টারলেক ফরচুনা। এই নামগুলো ধানমন্ডির প্রিমিয়াম বাজারে পরিচিত। বারিধারা ডিওএইচএসে তাদের উপস্থিতি আরেকটা কথা বলে। ডিওএইচএসের ভেতরে জমি সীমিত, অনুমোদনের নিয়ম কড়া, আর ক্রেতারা সেখানে শান্তি আর নিরাপত্তা খোঁজেন।
ধানমন্ডি কেন প্রিমিয়াম
ধানমন্ডি ঢাকার সবচেয়ে পুরনো পরিকল্পিত আবাসিক এলাকাগুলোর একটা। লেক, স্কুল, হাসপাতাল, বাজার, সব হাঁটার দূরত্বে। এই এলাকায় যাঁরা ফ্ল্যাট কেনেন, তাঁরা শুধু ঘর কেনেন না, একটা জীবনধারা কেনেন। সকালে লেকের ধারে হাঁটা, বিকেলে বাচ্চাদের স্কুল থেকে আনা, সন্ধ্যায় রবীন্দ্র সরোবরে বসা, এই সবই দামের অংশ।
এই কারণে ধানমন্ডিতে জমির দাম বেশি, আর ফ্ল্যাটের দামও। নতুন ভবন বানাতে গেলে পুরনো বাড়ি কিনে ভেঙে ফেলতে হয়, আর সেই খরচ ফ্ল্যাটের দামে যোগ হয়। অ্যাসেটের মতো কোম্পানি যারা ধানমন্ডিতে বারবার প্রকল্প করছে, তারা এই হিসাবটা জানে। তাদের প্রকল্পের নাম ধানমন্ডির ভেতরে ছড়িয়ে থাকা মানেই হলো, তারা এলাকার ভেতরে কাজ করার নিয়মকানুন শিখে নিয়েছে।
ধানমন্ডির প্রিমিয়াম বাজার নিয়ে এই সাইটে আগের একটি প্রতিবেদনে নতুন ভবন পড়ার নিয়ম নিয়ে আলোচনা আছে। সেই প্রতিবেদনটি পড়লে ধানমন্ডির ভবনে কী দেখতে হয়, তা বোঝা যাবে।
বারিধারা ডিওএইচএসের আলাদা হিসাব
বারিধারা ডিওএইচএস ধানমন্ডির চেয়ে আলাদা। এখানে রাস্তা চওড়া, বাড়ি কম, গাছ বেশি। সেনা পরিবারের জন্য গড়ে ওঠা এই এলাকায় এখন বেসামরিক পরিবারও থাকে। ক্রেতারা এখানে খোঁজেন নিরিবিলি পরিবেশ, নিরাপত্তা আর বড় ফ্ল্যাট। দাম বেশি, কিন্তু যাঁরা কেনেন তাঁরা জানেন কীসের জন্য দিচ্ছেন।
ডিওএইচএসে প্রকল্প করতে গেলে অনুমোদনের ধাপ বেশি। নিয়ম না মানলে প্রকল্প আটকে যায়। এই এলাকায় কাজ করা কোম্পানিকে তাই কাগজপত্রের ব্যাপারে সতর্ক থাকতে হয়। ক্রেতাদের জন্য এটা একটা ভালো খবর। যেখানে অনুমোদন কড়া, সেখানে বেআইনি নির্মাণের সুযোগ কম।
প্রিমিয়াম ফ্ল্যাট কেনেন কারা
ধানমন্ডি আর বারিধারা ডিওএইচএসে ফ্ল্যাট কেনেন মূলত তাঁরা, যাঁরা ঢাকায় অনেক দিন ধরে আছেন। কেউ পুরনো ছোট ফ্ল্যাট বিক্রি করে বড় ফ্ল্যাটে উঠছেন। কেউ ছেলেমেয়ের পড়াশোনার জন্য ধানমন্ডির স্কুলের কাছে থাকতে চান। কেউ প্রবাসে থাকেন, দেশে ফিরে থাকার একটা ঠিকানা চান। এঁদের সবারই একটা মিল আছে। তাঁরা দাম নিয়ে দর কষাকষির চেয়ে এলাকা, নিরাপত্তা আর ভবনের মান নিয়ে বেশি ভাবেন।
প্রিমিয়াম ফ্ল্যাটের বাজার তাই ঢাকার সাধারণ বাজারের চেয়ে আলাদা গতিতে চলে। সাধারণ ফ্ল্যাটের বিক্রি কমলে প্রিমিয়াম ফ্ল্যাটের বিক্রিও কমে, কিন্তু ক্রেতারা সহজে এলাকা বদলান না। ধানমন্ডিতে থাকতে চাওয়া পরিবার ধানমন্ডিতেই খোঁজে। বারিধারা ডিওএইচএসে থাকতে চাওয়া পরিবার সেখানেই খোঁজে। এই কারণে এই দুই এলাকায় ভালো ভবনের চাহিদা থেকেই যায়, বাজার ধীর হলেও।
ক্রেতারা যা যাচাই করবেন
কোম্পানির নাম যতই পরিচিত হোক, কেনার আগে যাচাইয়ের কাজটা নিজের। প্রথমে দলিলের ধারাবাহিকতা দেখুন। জমির মালিকানা ঠিক আছে কি না, খতিয়ান আর নামজারি মিলিয়ে দেখুন। দ্বিতীয়ত, রাজউকের অনুমোদন দেখুন। ভবনটি অনুমোদিত নকশা অনুযায়ী বানানো হচ্ছে কি না, তা জানতে হবে। তৃতীয়ত, আগের প্রকল্পের হস্তান্তরের ইতিহাস দেখুন। কোম্পানিটি আগের ফ্ল্যাট সময়মতো দিয়েছে কি না, আগের ক্রেতারা সন্তুষ্ট কি না, খোঁজ নিন।
ফ্ল্যাটের ভেতরের বিষয়গুলোও দেখতে হবে। লিফট, জেনারেটর, গ্যাস লাইন, পার্কিং আর সার্ভিস চার্জের শর্ত দামের ভেতরে আছে কি না, জিজ্ঞেস করুন। প্রিমিয়াম ফ্ল্যাটে ফিনিশিংয়ের মানটাই দামের বড় অংশ। টাইলস, দরজা, জানালার গ্রিল, বাথরুমের ফিটিংস, এগুলো দেখে নিন। সার্ভিস চার্জ কত হবে, আর তা কীভাবে বাড়বে, লিখিতভাবে জানতে চান।
এই সাইটের আগের একটি প্রতিবেদনে প্রিমিয়াম এলাকার ভূগোল নিয়ে আলোচনা আছে। সেই লেখাটি পড়লে বোঝা যাবে, কেন একই শহরে এক এলাকার দাম আরেক এলাকার চেয়ে আলাদা হয়।
অ্যাসেট ডেভেলপমেন্টসের গল্পটা ঢাকার প্রিমিয়াম বাজারের গল্প। ধানমন্ডির গলি আর বারিধারা ডিওএইচএসের শান্ত রাস্তা, দুই জায়গাতেই ফ্ল্যাটের চাহিদা আছে, আর সেই চাহিদা মেটাতে কোম্পানিগুলো একই নিয়মে কাজ করে। ভালো জমি, সঠিক অনুমোদন, সময়মতো হস্তান্তর। ক্রেতার কাজ এই তিনটা জিনিস যাচাই করা। কোম্পানির নামটা শুরু, শেষ কথা নয়।
