ঢাকার ভাড়া বাসায় থাকতে থাকতে অনেক পরিবার একদিন হিসাব কষে দেখে, মাসের পর মাস ভাড়া দেওয়ার চেয়ে নিজের একটা ফ্ল্যাট থাকলে ভালো হতো। কিন্তু ঢাকার দাম শুনে হিসাব মেলে না। তখনই চোখ যায় নিজের জেলা শহরের দিকে। কুমিল্লা, বগুড়া, ময়মনসিংহ, রংপুর, বরিশাল, খুলনা, এসব শহরে ফ্ল্যাটের দাম ঢাকার চেয়ে কম। প্রশ্ন হলো, কম কেন, আর সেই কম দামে কিনতে গিয়ে কী কী দেখে নিতে হবে।
জেলা শহরে ফ্ল্যাট কেনেন মূলত তিন ধরনের মানুষ। প্রথমত, যাঁরা ওই শহরেই থাকেন। শিক্ষক, ব্যাংকার, সরকারি চাকরিজীবী, ব্যবসায়ী, তাঁরা ভাড়া বাসা ছেড়ে নিজের ফ্ল্যাটে উঠতে চান। দ্বিতীয়ত, প্রবাসীরা। দেশে ফিরে বাবা-মায়ের কাছে থাকবেন, কিংবা অবসরের পর জেলা শহরে থিতু হবেন, এমন পরিকল্পনায় অনেকে জেলা শহরে ফ্ল্যাট কেনেন। তৃতীয়ত, ঢাকায় থাকা মানুষ, যাঁদের শিকড় জেলা শহরে। ছুটিতে গিয়ে থাকার একটা ঠিকানা চান তাঁরা।
দাম কম কেন
জেলা শহরে জমির দাম ঢাকার চেয়ে অনেক কম। এটাই মূল কারণ। ঢাকায় এক কাঠা জমির যা দাম, জেলা শহরে সেই টাকায় কয়েক কাঠা জমি মেলে। নির্মাণ খরচও কিছুটা কম। মিস্ত্রি, শ্রমিক, পরিবহন, সব মিলিয়ে ঢাকার চেয়ে খরচ কম পড়ে। আর চাহিদাও ঢাকার মতো চাপা নয়। ঢাকায় প্রতিদিন নতুন পরিবার আসে, জেলা শহরে সেই চাপ নেই। তাই দাম বাড়ার গতিও ধীর।
তবে কম দাম মানেই ভালো কেনা নয়। জেলা শহরে ফ্ল্যাটের বাজার ছোট। কিনে ফেলার পর বিক্রি করতে গেলে ক্রেতা খুঁজে পেতে সময় লাগতে পারে। ভাড়া দিলে ভাড়াও ঢাকার চেয়ে কম। যাঁরা বিনিয়োগের আশায় কিনছেন, তাঁদের এই হিসাবটা মাথায় রাখা দরকার। নিজে থাকার জন্য কিনলে হিসাবটা আলাদা। তখন দাম কম হওয়াটাই সুবিধা।
ঢাকার বাইরের বড় পরিকল্পনা
ঢাকার বাইরে সাশ্রয়ী ফ্ল্যাটের কথা এখন বড় আলোচনায় এসেছে। রিহ্যাবের পক্ষ থেকে সাভার, গাজীপুর ও কেরানীগঞ্জে ৪০ থেকে ৬০ লাখ টাকার ফ্ল্যাটের পরিকল্পনার কথা জানানো হয়েছে, যা ৬ ও ৭ নভেম্বর সংবাদে এসেছে। ডিবিএইচ ফাইন্যান্স আধা শহুরে এলাকায় গৃহঋণ দেওয়ার দিকে নজর দিচ্ছে বলে ৮ নভেম্বর সংবাদে এসেছে। এই দুটো খবরই বলছে, ঢাকার বাইরের আবাসন এখন আর পাশের কথা নয়, মূল আলোচনার অংশ।
এই পরিকল্পনাগুলো জেলা শহরের ক্রেতাদের জন্যও প্রাসঙ্গিক। ঢাকার আশপাশে সাশ্রয়ী ফ্ল্যাট বাড়লে জেলা শহরের ফ্ল্যাটের দামের ওপরও চাপ পড়বে। আবার ব্যাংক ও আর্থিক প্রতিষ্ঠান আধা শহুরে এলাকায় ঋণ দিতে আগ্রহী হলে জেলা শহরের ক্রেতাদের ঋণ পাওয়া সহজ হতে পারে। ঋণ নেওয়ার আগে সুদের হার, কিস্তি আর আগাম পরিশোধের শর্ত লিখিতভাবে দেখে নেওয়া জরুরি।
কেনার আগে যা যাচাই করবেন
জেলা শহরে কেনার আগে প্রথম কাজ দলিল যাচাই। জমির মালিকানা ঠিক আছে কি না, খতিয়ান, দাগ নম্বর আর নামজারির কাগজ মিলিয়ে দেখতে হবে। ঢাকার মতো জেলা শহরেও দলিলে নাম বা দাগ নম্বরের ভুল থাকে। সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে গিয়ে দলিলের ধারাবাহিকতা দেখে নেওয়া যায়। দলিল যাচাইয়ের ধাপগুলো এই প্রতিবেদনে বিস্তারিত আছে।
দ্বিতীয় কাজ, অনুমোদন দেখা। ভবনটির নকশা অনুমোদিত কি না, আর বানানো হয়েছে সেই নকশা অনুযায়ী কি না, তা জানতে হবে। পৌরসভা বা সিটি করপোরেশনের অনুমোদন ছাড়া ভবন কিনলে পরে বিদ্যুৎ, পানি আর গ্যাসের সংযোগে সমস্যা হতে পারে। তৃতীয় কাজ, নির্মাতার রেকর্ড দেখা। ওই নির্মাতা আগের প্রকল্প সময়মতো হস্তান্তর করেছে কি না, আগের ক্রেতাদের অভিযোগ আছে কি না, খোঁজ নিতে হবে। আগের ভবনে গিয়ে বাসিন্দাদের সঙ্গে কথা বলা সবচেয়ে ভালো উপায়।
পানি আর গ্যাসের বিষয়টাও জেলা শহরে আলাদা করে দেখতে হয়। কোনো কোনো শহরে পাইপলাইনের গ্যাস নেই, সিলিন্ডারেই রান্না চলে। পানির স্তর কোথাও নিচে নেমে গেছে, গভীর নলকূপ ছাড়া পানি মেলে না। ফ্ল্যাট দেখতে গিয়ে ট্যাপ খুলে পানির চাপ দেখুন, প্রতিবেশীদের জিজ্ঞেস করুন শুকনো মৌসুমে পানি কেমন থাকে।
কোন শহর, কার জন্য
কুমিল্লা ঢাকা-চট্টগ্রাম মহাসড়কের ওপর, ব্যবসা আর শিক্ষা প্রতিষ্ঠান ঘিরে শহরটি বাড়ছে। বগুড়া উত্তরাঞ্চলের বাণিজ্য কেন্দ্র, ময়মনসিংহে বিশ্ববিদ্যালয় আর কৃষি বিশ্ববিদ্যালয় ঘিরে ভাড়ার চাহিদা আছে। রংপুরে শিক্ষা প্রতিষ্ঠান আর সেনানিবাস ঘিরে পরিবারগুলো থাকতে চায়। বরিশালে নদী আর সড়ক যোগাযোগ বদলাচ্ছে, খুলনায় শিল্প আর বন্দর ঘিরে চাকরির মানুষ বাড়ছে। প্রতিটি শহরের নিজের কারণ আছে, নিজের ক্রেতা আছে।
কুমিল্লার মতো শহর নিয়ে এই সাইটে আগের একটি প্রতিবেদনে ঢাকার ক্রেতাদের দ্বিতীয় ঠিকানার হিসাব দেওয়া হয়েছে। সেই প্রতিবেদনটি পড়লে মহাসড়কের শহরে কেনার যুক্তিটা পরিষ্কার হবে।
জেলা শহরে ফ্ল্যাট কেনা ঢাকার চেয়ে সহজ হিসাব নয়, আবার অসম্ভবও নয়। দাম কম, চাপ কম, কিন্তু যাচাইয়ের কাজটা একই। দলিল, অনুমোদন, নির্মাতার রেকর্ড, পানি আর গ্যাস, এই পাঁচটা জিনিস ঠিক থাকলে জেলা শহরের ফ্ল্যাট হতে পারে একটা পরিবারের নিজের ঠিকানা। আর সেটাই তো আসল কথা, ঢাকার বাইরে হলেও নিজের ঘর নিজেরই হয়।
